中央定调!五大信号,明确未来5年房地产走向

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乐客网 投资 2020-11-05 16:58  来源:搜狐网

政策预期的不确定性是各种谣言和市场恐慌的重要来源,更是滋生投机、放大风险的“温床”。确定未来5年乃至15年,房地产市场的政策框架无疑能为市场注入一股极为重要的“确定性

      市场最痛恨的是什么? 是不确定性。这对房地产市场而言尤甚。
       政策预期的不确定性是各种谣言和市场恐慌的重要来源,更是滋生投机、放大风险的“温床”。确定未来5年乃至15年,房地产市场的政策框架无疑能为市场注入一股极为重要的“确定性”。
       现在它来了。
       日前,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》(以下简称“建议”)全文发布。关于房地产市场,文中透露五大信号,为未来5年的楼市走向定调。
       “房住不炒”贯穿未来五年
       此番建议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。
       这意味着未来5年,“房住不炒”依然是中国房地产调控和各项政策的主基调。
       2016年底,中央经济工作会议首次提出“房住不炒”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,自首次提出后,“房住不炒”成为“十三五”时期房地产发展最核心的指导思想,此后各类房地产政策的制定,都严格遵循这个思路。
      “十三五”、“十四五”两个五年规划期,均以此作为主基调,意味着“房住不炒”将贯穿中国楼市10年发展。
       如此长时间的坚持同一项政策,一方面体现楼市政策的稳定性,稳定的政策有助于产生稳定的预期,促进楼市的长期平稳发展
       另一方面,这也是持续淡化房地产全行业和各参与方(包括购房者、地方政府、金融机构、开发商和中介机构等)的投资、投机冲动,遏制炒房倾向。
       减少房地产对金融资源的挤占
       今年以来的一系列政策表明,国家正在力图减少房地产对金融资源的挤占,同时,引导金融资源更多流向实体经济,特别是科技领域。
       此番中央的建议也在畅通国内大循环中,强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,过去一个阶段,房地产和金融两个板块相互推动,部分城市房价出现快速上涨,投资投机性购房
       求旺盛,部分企业投资房产,居民债务压力巨大,对国内生产、消费循环构成了不利影响。

       今年8月份,银保监会主席郭树清在《求是》撰文提醒称,一些地方的房地产价格开始反弹,金融资源有可能再次向高风险领域集中。他指出,房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。
       对此,监管层也出台一系列措施,化解风险,收紧涉房金融政策,其中就包括被称为“三道红线”的房企融资新规的出台。
       万科董事会主席郁亮在谈及“三道红线”时表示,房地产业中,金融的比重越来越高,金融资源被过多占用,这对经济而言不是好事。这一新规的出台,意味着房地产金融红利时代的结束,房地产行业将逐渐回归成普通行业。
       对于购房者而言,许小乐认为,在房住不炒的政策基调下,监管层将维持房地产金融高压监管,抑制房价过快上涨。因此,未来购房投资的空间将被压缩。
       住房租赁仍是“风口”

       建议提及租购并举,提出有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。
       经过多年发展,中国的住房制度框架已经基本建立。官方将其表述为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
       不过,业内专家指出,目前租购这“两条腿不一样长”,租赁仍是住房制度的短板领域,需要在未来5年重点发展。
       许小乐表示,住房补短板,是为了弥补过去20多年重购买、轻租赁导致的供应结构失衡,同时,也可以提升低收入群体和新市民的住房条件。
       自2015年底,中央经济工作会议首次提出“租购并举”,住房租赁走上政策风口,大量资本涌入,长租公寓企业数量不断增加。但“一窝蜂”式的无序发展也带来很多问题,今年有多家长租公寓企业接连暴雷。
       中原地产首席分析师张大伟认为,此次的建议当中再提租购并举、完善长租房政策等,说明租赁住房依然是后续重点发展的领域,租购并举是趋势。完善市场化租赁,加强长租公寓管理可能是近期的政策重点。
       重视老旧小区改造
       挖潜存量的老旧小区改造等也将成为未来5年房地产市场发展的重点之一。
       建议提出,加强城镇老旧小区改造和社区建设。
       过去40年,中国经历了人类历史上最大规模的城市化。但总体而言,城镇化发展并不均衡,北上广深等一线城市城镇化起步较早,在中心城区留下了大量的老旧小区,这些小区往往设施配套老化,停车不便、绿化不足,居住体验很差。
       根据官方出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,到“十四五”期末(2025年底),力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。据官方摸底,这意味22万个老旧小区需要改造,涉及的居民近3900万户。
       目前各地正在探索老旧小区改造的新机制。针对最大的难点“谁出资”问题,专家认为,房地产开发企业或许可以在其中扮演更重要的角色,但这需要房企改变发展模式,并且与各方合作,探索出更合适的利益协调机制。
      “居住时代”到来
       此次建议当中明确提出,促进住房消费健康发展。
       有声音认为,再次提及住房消费,意味着房地产市场会再现一波大涨行情。
       但专家指出,这是误读。住房消费健康发展实际上开启了中国从“购房时代”向“居住时代”的转变的大门。
       许小乐认为,住房消费的重点在“健康发展”四个字上。健康发展是指居民基于城乡迁移、家庭变化、收入增长的住房改善需求得到满足。
       其背后是房价涨幅与经济增长和居民收入相匹配,与此同时,提升居住需求的房屋装修、租赁、物业管理等一系列住房服务得到充分发展,服务品质得到进一步提升。居住服务领域市场进一步壮大。
       无论是发展租赁住房,还是老旧小区改造,此次规划建议当中,“提高居住水平”可谓贯穿了各项房地产相关政策。
       对于房地产企业而言,这也意味着重大的转型。专家指出,开发企业要重视多样化经营,着重提升持续的运营和服务的能力。随着未来新房开发业务见顶,物业管理、养老、商业、文旅、老旧小区改造等或成为房企的重要利润来源。

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